M. Holzmann

WEG-Verwaltungen

Leistungen

Ich stehe Ihnen mit einem umfangreichen Leistungsangebot in Sachen "Verwaltung von gemeinschaftlich genutztem Wohneigentum" zur Verfügung. Mein Leistungsspektrum umfasst insbesondere folgende Themenbereiche:


  • Laufende Buchführung / Zahlungsverkehr: Ich veranlasse und überwache den gesamten Zahlungsverkehr Ihrer WEG (Hausgeldzahlungen; Guthaben / Nachzahlungen gemäß Jahresabrechnung; Handwerkerrechnungen; Versorgerrechnungen; Sonderumlagen; Mahnwesen und Forderungsmanagement). Hierzu verwende ich das EBICS-Verfahren, welches ein außerordentlich hohes Maß an Sicherheit mit einer einfachen und zuverlässigen Handhabung verbindet. Die WEG-Konten führe ich hauptsächlich bei der Deutschen Kreditbank Berlin (DKB). Für jede WEG lege ich ein Girokonto (für alle laufenden Zahlungen) sowie ein verzinstes Festgeldkonto (für die Liquiditätsreserve / Instandhaltungsrücklage) an, wobei selbstverständlich Ihre WEG als Kontoinhaber angegeben ist. Der Verwaltungsbeirat kann die Kontounterlagen jederzeit einsehen und zwischenprüfen.
  • Rechnungsprüfung / Wirtschaftlichkeitsprüfung: Selbstverständlich prüfe ich alle gestellten Rechnungen vor der Zahlung und Buchung auf Plausibilität. Ferner werden auch bestehende Verträge - bspw. Versicherungsverträge, Energielieferverträge, Mietserviceverträge - laufend auf ihre Wirtschaftlichkeit geprüft und ggf. der Wechsel zu einem Mitanbieter mit einem günstigeren Preis-Leistungs-Verhältnis veranlasst.
  • Erstellung der Wirtschaftspläne und der Jahres-Hausgeldabrechnungen: Die Buchführung und die Abrechnungserstellung erfolgt über die Verwaltungssoftware WinCasa. Alle Einnahme-, Ausgabe- und Rücklagenkonten sind eindeutig benannt und somit leicht zuzuordnen. Auch führe ich eine getrennte Aufstellung der umlagefähigen Kosten, der nicht umlagefähigen Kosten sowie der Rücklagenpositionen, sodass Sie die Abrechnungsdaten möglichst komfortabel für die Betriebskostenabrechnungen mit Ihren Mietern verwenden können. Mit jeder Jahres-Hausgeldabrechnung erhalten Sie neben dem Wirtschaftsplan für das Folgejahr auch zusätzliche Unterlagen: Ihre Rücklagenabrechnung; ein Buchungsjournal nach §35a EStG inklusive zweier Einzel-Steuernachweise (haushaltsnahe Dienstleistungen für Ihre Mieter; Handwerkerleistungen für Sie selbst) zur Einreichung beim Finanzamt im Rahmen Ihrer Steuererklärung; einen Vermögens-Rücklagen-Abgleich; eine Positionsliste aller Ausgabenbuchungen des Wirtschaftsjahres sowie Ihre (externe) Heizkostenabrechnung bei Vorhandensein einer zentralen Heizungsanlage.
  • Organisation, Leitung und Protokollierung der Eigentümerversammlungen: Ich stelle die Tagesordnung für die Eigentümerversammlung nach Ihren Anträgen auf, prüfe die zur Beschlussfassung erforderlichen Stimmenmehrheiten und lege die Versammlungstermine sowie die Versammlungsorte nach Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat individuell fest. Die Versammlungen können gerne in meinen Geschäftsräumen stattfinden, es steht ein Versammlungsraum für bis zu 20 Teilnehmer zur Verfügung. Neben der Versammlungsleitung übernehme ich auch die Funktion des Schriftführers und erstelle die Versammlungsprotokolle, welche Sie unaufgefordert in Kopie für Ihre Unterlagen erhalten. Selbstverständlich wird auch die Beschlußsammlung fortwährend aktualisiert.
  • Umsetzung von Versammlungsbeschlüssen; Großprojekte: Ob Abschluss eines Wartungsvertrages, Beauftragung eines Gärtners zur Grünanlagenpflege oder auch Vertretung der Eigentümer bei größeren Instandsetzungs- und Sanierungsprojekten bzw. Modernisierungsmaßnahmen: Ich berate und unterstütze Sie bei der Planung und Koordinierung sämtlicher in Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum stehenden Maßnahmen. Kleinere Maßnahmen der laufenden Instandhaltung werden dabei zentral von der Hausverwaltung veranlasst und überwacht. Für größere Maßnahmen (bspw. Heizanlagenerneuerungen, Dachsanierungen, Balkonsanierungen, Grünanlagensanierungen) kann ich dank mehrjähriger einschlägiger Erfahrung auf dem Markt und stetig gepflegte Firmenkontakte auf eine gute Auswahl fachlich versierter und zuverlässiger Handwerker, Sachverständiger, Fachjuristen und Fachingenieure sowie Architekten zurückgreifen, die Ihnen und mir auf Wunsch bei jedem erdenklichen Projekt kompetent und zuverlässig zur Seite stehen. Grundsätzlich werden alle Großprojekte durch einen externen Sachverständigen ausgeschrieben, koordiniert und betreut. Dies hat für Sie den Vorteil dass Sie den technischen Sachverständigen nur bezahlen wenn auch tatsächlich Arbeiten eines bestimmten Gewerks anfallen (anders bei Großverwaltungen, wo die Gebäudetechnik i.d.R. durch Subunternehmer oder eigene Abteilungen ausgeführt und so mit dem Verwalterhonorar laufend mitfinanziert wird). Ferner besteht für Sie ein formaljuristischer Vorteil, da ich in Gewährleistungsfragen nicht durch Subunternehmer- oder Kooperationsverträge an ein bestimmtes Unternehmen gebunden bin oder dieses bevorzuge: Wer einen Auftrag erhält und wie bei Problemen verfahren werden soll, entscheidet stets die WEG.
  • Beauftragung und Überwachung der Arbeiten von Vertragsdienstleistern: Ich beauftrage und überwache die laufende Arbeitsqualität Ihres Hausmeisters, Ihres Gebäudereinigungsdienstes sowie aller Unternehmen, die für Ihre WEG spezielle Wartungsverträge haben (Heizanlagenwartung, Kaminkehrer usw.). Für Angestellte der WEG (Minijobber, angestellte Hausmeister, angestellte Reinigungskräfte) erfolgt die Lohnbuchführung über ein externes Personalbüro.
  • Umsetzung und Deutung der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und der Hausordnung: Ich bereite die Gemeinschaftsunterlagen stets so auf, dass ich Ihre Fragen zur Eigentumszugehörigkeit (Gemeinschaftseigentum / Sondereigentum / Teileigentum / sonstige Regelungen) - insbesondere bezüglich Kostenträgerschaft - schnell und kompetent beantworten kann. Ebenso verfahre ich auch mit der Hausordnung, falls Ihre WEG hierüber verfügt.
  • Anlagenbegehung: Mindestens einmal jährlich komme ich persönlich in Ihre Anlage und führe gemeinsam mit dem Hausmeister - und auf Wunsch mit den Verwaltungsbeiräten - eine Vor-Ort-Inspektion durch. Auffälligkeiten und Besprechungspunkte werden in einem Begehungsprotokoll festgehalten, und es werden entsprechend den Befunden erforderliche Maßnahmen eingeleitet (Handwerkeraufträge, Formulierung von Tagesordnungspunkten für die nächste Eigentümerversammlung etc.). Zur Bauherren-Abnahme größerer Projekte oder bei außerordentlichen Ereignissen bin ich auch häufiger in Ihrer Anlage vor Ort.
  • Vermittlung von Fachhandwerkern: Als WEG-Verwalter liegt mein Zuständigkeitsbereich ausschließlich in der Betreuung des Gemeinschaftseigentums. Jedoch lasse ich freilich den Sondereigentümer nicht allein: Wenn Sie einen Fachhandwerker für Arbeiten am Sondereigentum benötigen stelle ich auf Anfrage gerne Kontakt zu zuverlässigen Fachhandwerkern her - selbstverständlich kostenlos und unverbindlich.
  • Erteilung von Verwaltervollmachten bei Kauf / Verkauf Ihrer Immobilie; Bereitstellung von für den Wohnungsverkauf erforderlichen Unterlagen
  • Bauherren-Abnahme durchgeführter Projekte: Gemeinsam mit dem ausführenden Handwerker und - sofern bestellt - dem Bauleiter / Sachverständigen führe ich die Abnahme größerer Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Sanierungsprojekte durch und kläre vor Ort offene Fragen oder veranlasse Nachbesserungen. Über anstehende Abnahmetermine informiere ich auch stets die Verwaltungsbeiräte und lade diese zur Teilnahme an der Abnahme ein, da auf diese Weise ggf. offene Fragen oder während der Projektphase aufgekommene Probleme direkt besprochen werden können.



NICHT Teil meines Leistungsangebotes sind Tätigkeiten, die spezialisierte technische und juristische Fachkenntisse voraussetzen um ein qualitativ hochwertiges und belastbares Resultat zu erzielen. Dies sind insbesondere Angelegenheiten der technischen Projektleitung von Großmaßnahmen (Ausschreibung, Bauleitung) sowie die Beratung in juristischen Angelegenheiten und die Prozessvorbereitung bzw. Prozessführung.

Grundsätzlich gehören auch sämtliche Maklertätigkeiten sowie die Mietverwaltung NICHT zu meinem Leistungsangebot.


  • Für die Ausschreibung und die technische Leitung und Abnahme von größeren Instandsetzungs- und Bauprojekten mit erhöhtem Gewährleistungsrisiko ist die Bestellung eines externen Sachverständigen / Ingenieurs / Architekten erforderlich.
  • Für juristische Angelegenheiten (Beantragung von Mahnbescheiden, Grundbucheinsichten und -Änderungen, Prozessführung, Rechtsauskünfte) ist ein Fachjurist zu bestellen.
  • Sowohl zu ausgewählten technischen Sachverständigen als auch zu erfahrenen Fachjuristen unterhalte ich gute Kontakte, sodass die Bestellung eines entsprechenden Experten kein Problem darstellt.

Sondereigentumsverwaltung
gehört nicht zu meinem Kernangebot, jedoch kann in Härtefällen die individuelle Verwaltung von Sondereigentum - bspw. vermieteten Gewerbeflächen - vereinbart werden.



Preise


Jede WEG ist einzigartig - nicht nur das Gebäude betreffend (Alter, Zustand, eventuelle Auflagen des Denkmalschutzes, energetische Wirtschaftlichkeit, Instandsetzungs- oder Modernisierungsbedarf), sondern auch in Bezug auf die Bewohner (Zusammenhalt innerhalb der Gemeinschaft, externe Präsentation, interne und externe Konflikte). Somit kann an dieser Stelle kein allgemein verbindliches Honorar pro Wohneinheit angegeben werden.

Bei Interesse an meinen Leistungen, fragen Sie bitte um ein individuelles Angebot an und legen Sie Ihrer Anfrage - nach Möglichkeit - aussagekräftige Unterlagen bei, z.B. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der letzten Versammlungen / Beschlußsammlung, Kontaktdaten der Verwaltungbeiräte.


Für eine grobe erste Orientierung gebe ich ihnen nachfolgend unverbindliche Honorar-Richtwerte (netto / monatlich) an:


Je Wohneinheit:

  • 6 Einheiten oder weniger: € 39,-- pro Einheit
  • 7 bis 10 Einheiten: € 27,-- pro Einheit
  • 11 bis 15 Einheiten: € 25,-- pro Einheit
  • 16 bis 25 Einheiten: € 22,-- pro Einheit
  • 26 bis 40 Einheiten: € 20,-- pro Einheit
  • 41 bis 99 Einheiten: € 17,-- pro Einheit
  • über 100 Einheiten: € 15,-- pro Einheit

Je Garageneinheit / TG-Einheit / Duplexeinheit / KFZ-Stellplatz: € 2,50 pro Einheit
Je Speicher- oder Kellereinheit (ohne zugehörige Wohneinheit): € 2,50 pro Einheit
Andere Verwaltungseinheiten: nach Vereinbarung



Neben den laufenden Honoraren für die Verwaltung nach Einheiten werden folgende Sonderhonorare (netto) erhoben:

  • Organisation einer außerordentlichen Eigentümerversammlung: € 250,--
  • Verwalterzustimmung beim Notar: € 75,--
  • Ausstellung einer zweiten Jahresabrechnung (sofern die Neuausstellung nicht durch einen Abrechnungsfehler erforderlich wurde): € 5,-- pro Einheit
  • Porto für postalische Kommunikation: nach Abrechnung



Laufende Verwaltungskosten externer Einrichtungen werden direkt (ohne Zusatzhonorar für die Verwaltung) anhand der Entgeltrechnung des Dienstleisters abgewickelt:

  • Lohnbuchführung für angestellte Hausmeister und Reinigungskräfte sowie Minijobber: Honorar des Personalbüros (ca. € 17,50 netto / monatlich)